中國(guó)僑網(wǎng)2月17日電 據(jù)美國(guó)《世界日?qǐng)?bào)》報(bào)道，美國(guó)華人王先生今年62歲，在現(xiàn)在的公司任職30年，他規(guī)劃65歲時(shí)退休。他最近一直在看房子，希望能找到一處中意的，買下來出租，未來退休后，在社安金之外，還有房租收入，可以讓退休生活無虞，并彌補(bǔ)401(k)和退休賬戶(IRA)等延稅賬戶的繳稅損失。
但是，以房養(yǎng)老，是一個(gè)好的策略嗎？
律師黃啟源指出，華人在各種投資項(xiàng)目中，最喜歡買房，自住之外，重要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)有需求；雖可能因大環(huán)境變化而有波動(dòng)，但長(zhǎng)期來看、房地產(chǎn)市場(chǎng)是持續(xù)上漲的。因此，買房投資是很多人優(yōu)先考慮的選項(xiàng)。
房屋交易只要合乎規(guī)定，法律過程并不復(fù)雜。重點(diǎn)是落實(shí)查核找到好房客。
黃啟源說，找房客，最好是依規(guī)定請(qǐng)擬租屋者填寫申請(qǐng)書，申請(qǐng)書上應(yīng)載明承租人的姓名、地址、職業(yè)、工作公司的名稱、地址、主管姓名及電話、年收入、社安號(hào)碼等。另外，應(yīng)該收下擬租屋者的駕照影印本、報(bào)稅單及銀行存款證明。
他建議，房東是要把擬租屋者的信用報(bào)告調(diào)出來，詳細(xì)了解這個(gè)人。如果不懂如何獲取或讀信用報(bào)告，應(yīng)該請(qǐng)專家?guī)兔?，從信用?bào)告了解這個(gè)人的信用、工作以及生活狀況等。
有些房東看到擬租屋者外表光鮮亮麗，沒有查核就把房子租給對(duì)方，結(jié)果為自己惹了麻煩。黃啟源舉例，有個(gè)房東租屋給一對(duì)夫妻，聽他們說是經(jīng)營(yíng)報(bào)關(guān)行，也有自己的餐館，房東心想找到交租穩(wěn)定的房客。誰(shuí)知道，當(dāng)?shù)鼐炀謧鞣繓|問話，才知道這對(duì)夫妻從事非法按摩業(yè)。房東請(qǐng)律師處理，才讓自己和這個(gè)案件脫離關(guān)系。
至于尋求投資標(biāo)的物上，黃啟源舉了個(gè)例子。蔡先生想投資房地產(chǎn)，在紐約市皇后區(qū)看了幾棟房子，回報(bào)率在2%至4%之間。有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹他，在紐約上州有一棟小木屋，價(jià)格不高，可以出租。
蔡先生看屋后發(fā)現(xiàn)，那棟房子雖然舊，但是整修后分成四個(gè)房間，可以分租，每間每個(gè)月可以收租800(美元，下同)元，四個(gè)單位共3200元。當(dāng)?shù)氐囟愐荒?100元，房屋保險(xiǎn)費(fèi)800元，預(yù)估房屋支出一年大約3000元；水電雜費(fèi)大約400元，每年凈收入35000元，預(yù)估回收率不錯(cuò)。但是蔡先生認(rèn)為這棟屋子“錢”景大好，便買下來依計(jì)劃裝修出租。
黃啟源說，房地產(chǎn)投資，地點(diǎn)是重要考慮，地價(jià)高的地區(qū)回報(bào)率不一定高，那不妨降低目標(biāo)，找個(gè)價(jià)格不高的社區(qū)，若是租金回報(bào)率高，可考慮投資。
另外，每個(gè)地區(qū)對(duì)房屋的使用限制不一樣，要看政府規(guī)定是否可以分租。如果是土地使用不那么緊張的郊區(qū)，按房間出租的使用方法常常被地方政府接受，房屋收入便可望增加很多。
買公寓要注意租金法律
黃啟源律師再舉個(gè)例子。陳先生接到地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的通知說，在紐約曼哈頓有一棟三層樓宇，開價(jià)還不錯(cuò)，租金回報(bào)率是6%。樓宇是1950年代興建的，狀況還可以，總共有12個(gè)單位，其中2個(gè)單位是租金管制公寓，其他10個(gè)公寓的租金沒有管制。
公寓的平均租金是每個(gè)月4000元，租金管制的2個(gè)單位，一個(gè)月租金平均175元。屋主告訴陳先生，租金管制公寓租約沒有期限，房客可以一直住到老死，他的兒女還可以繼承。同時(shí)，法律保護(hù)房客，漲租很難。
陳先生本想把樓宇買過來，改成共有公寓后賣出去，只要幾年，獲利應(yīng)該不錯(cuò)。但是那兩個(gè)租金管制公寓會(huì)是負(fù)擔(dān)。
黃啟源分析， 紐約州有兩種保護(hù)房客的法律，一種是租金管制法，一種叫做租金穩(wěn)定法。租金管制法的公寓，房客可以住一輩子，子孫可以繼承，但整棟樓的價(jià)值便可能大大受影。為了保護(hù)樓宇價(jià)值，房東通常會(huì)想辦法請(qǐng)這些房客搬遷，但不一定有用。
至于租金穩(wěn)定法，第一次出租的時(shí)候，房東可以向房客收取市價(jià)的房租，但是以后每年的租金漲幅，便要遵照租金穩(wěn)定理事會(huì)的決定。一般，一年租約可以漲1%，兩年租約可以漲2%。美國(guó)40年來的平均通貨膨脹率是2.9%。但這種房租的增長(zhǎng)率，遠(yuǎn)不及通貨膨脹率。
黃啟源建議，租金管制法或租金穩(wěn)定法，都會(huì)影響樓宇的價(jià)值，沒有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)投資人應(yīng)該盡量避免購(gòu)買這些樓宇。
要找好的投資物件，以及好的房客。
