來(lái)源：財(cái)聯(lián)社
去年2月登陸港交所，上市滿一年的浙系房企德信中國(guó)控股有限公司（02019.HK以下簡(jiǎn)稱“德信中國(guó)”），交出了一份不算理想的成績(jī)單。
該公司3月19日晚發(fā)布的2019年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年其合約銷(xiāo)售額為450.7億元，同比增長(zhǎng)13.8%；收入95.13億元，同比增長(zhǎng)15.8%。不過(guò)，該公司毛利、毛利率等指標(biāo)卻出現(xiàn)下降，且銷(xiāo)售成本、融資成本快速增長(zhǎng)。
“收入增長(zhǎng)而毛利率下降，反映出該公司精細(xì)化管理程度不夠，成本管控情況不佳、經(jīng)營(yíng)較粗放，運(yùn)營(yíng)效率有待進(jìn)一步提高。”上海一家研究咨詢公司分析師對(duì)記者表示。
此外，德信中國(guó)境外發(fā)債成本居高不下，該公司于2019年下半年先后發(fā)行了兩筆美元債，利率高達(dá)12.875%。今年1月底，其再度發(fā)行規(guī)模為2億美元、2022年到期的高級(jí)無(wú)抵押債券，利率亦高達(dá)11.875%。
收入增長(zhǎng)，毛利率下降
公開(kāi)資料顯示，德信于1995年在浙江衢州市成立，2005年將總部搬至杭州。按德信中國(guó)的發(fā)展策略，其將自身定位于一家立足浙江、深耕長(zhǎng)三角的房企，在布局全國(guó)中心城市的同時(shí)，也將進(jìn)一步拓展粵港澳大灣區(qū)、成渝及長(zhǎng)江中游都市圈。
截至2019年12月31日，德信中國(guó)錄得毛利30.59億元，同比下降2.1%；毛利率約32.2%，較2018年的38%同比減少了5.8個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，德信方面解釋稱，“主要由于寧波、衢州項(xiàng)目平均售價(jià)較低，拉低了整體平均售價(jià)所致。”
值得關(guān)注的是，去年該公司銷(xiāo)售成本、行政開(kāi)支均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。
財(cái)報(bào)顯示，2019年，德信中國(guó)銷(xiāo)售成本高達(dá)64.54億元，同比增長(zhǎng)26.8%；而與銷(xiāo)售相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支從2018年的2.94億元，增至去年的4.58億元，增幅達(dá)55.8%。此外，公司行政開(kāi)支從2018年的4.52億元，增至去年的7.21億元，同比增幅高達(dá)59.5%。
對(duì)于行政開(kāi)支大幅上升，德信中國(guó)方面表示，這一方面由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多所致，此外，員工薪資福利提高，使得雇員福利開(kāi)支增加；另一方面，也與擴(kuò)張中成本增加有關(guān)。
去年上市前后，德信中國(guó)曾啟動(dòng)了一輪土地?cái)U(kuò)張。而在去年11月，該公司一度以37.1億元的拿地金額，位居當(dāng)月杭州房企新增土地金額排行榜首位。
上海一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究經(jīng)理指出，企業(yè)擴(kuò)張過(guò)程中成本的確會(huì)增加，但如果各項(xiàng)成本支出增速過(guò)快，其增速超過(guò)收入增長(zhǎng)，則可能會(huì)影響企業(yè)利潤(rùn)。“這反映出整體盈利能力有待進(jìn)一步提高，未來(lái)如何展開(kāi)高效運(yùn)作，還有不小空間。”
去年土儲(chǔ)猛增逾470萬(wàn)平米
“房企提出全國(guó)化戰(zhàn)略后，往往要拿不少新項(xiàng)目。項(xiàng)目增加，各種支出也會(huì)隨之增加，企業(yè)管控如果不到位，可能會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。”浙江一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師表示。
據(jù)德信中國(guó)披露，去年其分別在上海、南京、蘇州、武漢等14個(gè)城市拿了38幅地塊，新增土儲(chǔ)約474.4萬(wàn)平方米。
經(jīng)過(guò)去年在土地市場(chǎng)迅猛擴(kuò)張，目前德信中國(guó)土儲(chǔ)已超過(guò)千萬(wàn)平方米。據(jù)了解，至2019年年底德信中國(guó)共有133個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約1342萬(wàn)平方米，其中124個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角16個(gè)城市。
上述房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師向財(cái)聯(lián)社記者表示，德信成立較早，但規(guī)模在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)上不去。總部搬至杭州前后，該公司業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)展至浙江區(qū)域，在上市前后，才提出全國(guó)化設(shè)想。
“杭州、溫州、衢州幾個(gè)城市，在該公司業(yè)務(wù)占比較高。在進(jìn)行全國(guó)化戰(zhàn)略擴(kuò)張時(shí)，拿地、人力、建設(shè)等各種成本支出，一定時(shí)間內(nèi)恐怕仍會(huì)處于高位。”上述分析師說(shuō)。
至2019年年底，德信中國(guó)從銀行及其它金融機(jī)構(gòu)的借款總額約148.5億元，較2018年的97.8億元大幅增加了51.8%。這些借款中，約55.4億元需要在一年內(nèi)償還。
隨著借款規(guī)模的擴(kuò)大，德信中國(guó)的融資成本也隨之增加。據(jù)該公司披露，其融資成本凈額從2018年的3.75億元，增至去年的4.32億元，增幅約15.1%。
“融資成本增加，主要由于拿地投入、物業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)息借款增加所致。”德信中國(guó)方面表示。
受成本及各種支出等因素影響，雖然德信中國(guó)去年收入出現(xiàn)增長(zhǎng)，但其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)卻出現(xiàn)了下降。該公司2019年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)從2018年的26.63億元，降至去年的22.38億元。
