房地產行業(yè)，即將迎來至暗時刻？
房住不炒大方針下，無論是買房人、還是房企，都得適應新的市場規(guī)則。
尤其是房企，一旦適應不了，唯一的結果就是退場。
有機構統(tǒng)計，今年前7個月，破產房企高達244家，平均每天倒下一家。
房產大象創(chuàng)始人、暨南大學特聘研究員、同致行（中國）地產、同致誠評估創(chuàng)始人王波博士認為：
未來市場分化加劇，優(yōu)勝劣汰已成定局，買房人要慎重選擇。
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平均1天1家房企倒下
從2019年至今，已有超1000家房企申請破產。
算下來，平均1天就有1家房企破產。
倒下的，大多是中小房企，也不乏一些頗有名氣的企業(yè)。
最近，一家粵系老牌房企——粵泰，撐不住了。
業(yè)界“三巨頭”之一的恒大，也因為債務危機，前路迷茫。
萬科喊出“活下去”這句口號時，似乎已經窺見這一趨勢。
中國房地產野蠻生長的時代已接近尾聲，但遠遠沒到退場的時候。
根據國家統(tǒng)計年鑒，截至2019年底，全國共有9.9萬家房企。
乍一聽這個數字，好像和印象中的數字不太一樣，真的有這么多家房企嗎？
事實是，這份表格是以納稅號為準，統(tǒng)計房企數量。
而房企在開發(fā)樓盤時，往往會為每個項目單獨注冊子公司，這些子公司都有獨立的納稅號。
9.9萬家房企，實際上是9.9萬個納稅號，絕大部分是房企旗下開發(fā)項目的注冊公司。
1000多家房企申請破產，就是少了1000多個納稅號。
即便如此，也還剩9.8萬家。
這個數字，每年減少幾百家，正常。
一方面，城市化進程發(fā)現到如今，房企市場已經飽和，不再需要這么多玩家。
另一方面，大浪淘沙，只有資金雄厚、實力強的房企才能活下來，任何行業(yè)都是如此。
潮水退去，才知道誰在裸泳。
2
誰是壓垮房企的最后一根稻草？
盡管尚未走到末路，市場下行，房企日子也挺難過。
行業(yè)洗牌，沒有誰能獨善其身。
√ 眾多“限”字訣下，房企頭上的“金箍”越來越緊。
2020年8月，“三道紅線”橫空出世，限制債務規(guī)模增速，快周轉時代結束。
今年7月，被納入“三道紅線”試點的房企，被要求買地金額不超年度銷售額40%，業(yè)務擴張范圍被限制。
高速奔跑的房企，就此剎車。
√ 土地“兩集中”供應，房企生存和發(fā)展空間受限。
每年只有3次拿地機會，巧婦難為無米之炊，拿不到地，就沒有生存和發(fā)展的基石。
√ 眾多土拍新規(guī)出爐，房企拿地進一步受限。
土地“兩集中”的基礎上，拿地要求進一步提高。
限地價，土拍溢價率控制在15%以內，“地王”徹底成為歷史。
限房價，房地價聯(lián)動，通過降地價進而降房價。
禁馬甲，土地限購，禁止哄抬土地價格。
提門檻，加強房企資質及買地資金來源審查。
新一輪供地制度下，房企利潤空間被攤薄，競拍門檻更高。
√ 調控限購，銷售受限。
正如 @房產大象 在以前一篇文章中提到的，236天，352次調控，房價終于漲不動了，今年還能買房嗎
今年是調控大年，平均每天1-2條調控政策出爐，其中不少限制買房人購房資格的內容。
當買房人沒了“房票”，相當于房企失去“飯票”。
√ 三四線城市人口加劇外流，房價支撐力減弱。
“七普”數據顯示，與2010年相比，東部人口比重上升2.15個百分點，中部下降0.79個百分點，西部上升0.22個百分點，東北下降1.20個百分點。
很明顯，人口在向經濟發(fā)達區(qū)域、城市群進一步集聚。
三四線城市人口流向一二線城市，布局于此的房企，銷售壓力大增。
這也是破產房企大多位于三四線城市的原因之一。
融資難、拿地難、賣房難、漲價難，如今成了纏繞在房企頭上的金箍。
一批沒經驗、沒實力的房企就此被洗牌。
3
焦慮的買房人，怎么辦？
調控，不會放松。
房企混戰(zhàn)，將更加激烈。
未來，房企間的分化將更明顯。
“馬太效應“加劇，強者恒強，敗者退場。
而購房者在這場洗牌中該何去何從？
要知道，一旦被房企債務風險卷入，無論是底層剛需、中層改善，還是高端買家，都夠鬧心的。
泰禾業(yè)主就是典型例子。
坪山泰禾廣場，2017年以4萬/㎡的價格開盤，將辦公樓包裝成公寓賣出，至今交房遙遙無期，業(yè)主每個月還要還1萬多的房貸，維權路漫漫。
泰禾廣場業(yè)主在泰禾院子門口維權，來源：網絡。
泰禾深圳院子，曾在開放營銷中心時熱鬧了一陣，后再度沉寂，有網友爆料，項目工地已經停工。
此外，似乎全國泰禾業(yè)主都在維權，搜索引擎輸入“泰禾維權”，能找出280萬個結果。
北京院子、上海長興島大城小院、泰禾杭州院子、蘇州泰禾金尊府、東莞泰禾新天地、太原金尊府……都上了泰禾業(yè)主的“黑名單”。
泰禾業(yè)主統(tǒng)計的泰禾全國爛尾樓盤，來源：網絡。
引發(fā)一系列維權的根本原因，是泰禾資金鏈出了問題。
只是苦了這批業(yè)主，幾十上百萬的購房款，可能白白打了水漂。
王波博士直言，“選錯開發(fā)商，猶如在刀尖上跳舞”。
今天，因為選錯開發(fā)商而維權的，肯定不止泰禾業(yè)主。
寫在最后：
多重調控下，必然有部分房企走不下去，就目前的破產企業(yè)數量來看，市場還算正常，尚未到行業(yè)萎靡的時候。
震蕩時期，購房者需要學會分辨有資金硬傷的房企，不然買錯房子，受傷的還是自己。
盡管我們無法預知房企是否會破產，但可以做到以下兩點，避開潛在風險。
首先，重點關注“三道紅線”，凈負債率越高的房企，購房風險越大。
其次，盡量考慮品牌房企、大型開發(fā)商。
如何選一個靠譜的開發(fā)商，你有哪些經驗？歡迎留言和我們分享。
我是房產大象，只說真話的房產參謀，歡迎關注。
