從恒大危機來聊聊房地產前景

近期宇宙房企恒大負面新聞不斷，市值不斷縮水，部分理財產品不能到期支付，合作伙伴、員工以及業主不斷維權；這幾年恒大多元化風聲水起，房地產主業營收創新高，恒大社會責任感強，不斷捐款捐物，怎短短一年就口碑大幅下滑；到底是恒大自身的原因還是中國房地產前景灰暗開始要走下坡路了？

一、房地產基本面到底如何？

即使受國際環境復雜嚴峻、國內疫情汛情沖擊等影響，房地產市場仍是量價齊漲。1-8月份，商品房銷售面積兩年平均增長5.9%；銷售額兩年平均增長11.7%。

二、中國房地產市場潛力如何？

根據七普人口數據，城鎮人口約9億，占總人口的63.89%；與發達國家80%的平均水平仍有較大差距，中國的城鎮化進程仍有較大空間。目前城鎮居民人均住房面積約40平米，雖低于部分發達國家，但在全球也能排進前10，相對來說城鎮居民住房條件已大幅改善，一家三口達120平米，已是比較寬敞了。1-8月的商品房平均價格為10425元/m2，已成功破萬；2020年居民人均可支配收入為32189元；一家三口不吃不喝買一套120平米的房子需要120*10425/(32189*3)=12.95年,基本上一家三口就是一輩子的房奴了。2020年全國300城住宅用地樓面價為4574元/m2，那全國樓面價肯定低于這個價，全國銷售價格破萬了，可以看出房地產還是有比較可觀利潤了。

從以上數據可以看出，中國房地產市場還是比較健康的，從恒大年報來看也是利潤比較可觀還能每年大額分紅，那恒大怎就這樣了呢？

目前恒大負債約1.95萬億元，根據恒大最新公布的土儲原值也就4568億元，扣除土儲也即恒大目前的在建工程承擔的負債約1.5萬億元，恒大的賬面凈資產有3000多億元，也說明恒大購買了大量資產以及汽車等多元化產業花費了大量投資。

恒大目前的問題是恒大部分高管對公司信心不足，拋售公司股份以及提前贖回公司理財產品，導致公司員工軍心不穩、怨聲載道；同時供應商的大量商票無法及時兌現對恒大信心不足；部分樓盤優惠過大導致前期業主頗有怨言，同時部分樓盤未能及時交付也影響了業主的信心。

綜上所述，目前中國的房地產前景并沒有問題，只是部分房企高杠桿、財務成本過高以及拼命追求規模高價拿地導致公司困難重重。

恒大的危機警醒了其他房企，同時也告誡購房者在房住不炒的政策前提下不要再幻想房價大幅上漲從而投機獲利。