中泰設(shè)計(jì)闖關(guān)IPO之路并非一帆風(fēng)順，其被深交所詢問后，于9月17日作出了回復(fù)，但仍有部分疑問待解。
在房地產(chǎn)“三道紅線”壓力之下，不少房企資金鏈高度緊張，甚至出現(xiàn)了暴雷，這其中不乏中泰設(shè)計(jì)的重要客戶。紅星資本局發(fā)現(xiàn)，近年來公司應(yīng)收賬款節(jié)節(jié)走高，因?yàn)槭詹坏讲糠址科蟮脑O(shè)計(jì)費(fèi)，不得不“以房抵債”，拿了一堆房子在手中。但樓市調(diào)控壓力之下，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)的房產(chǎn)如何處置變現(xiàn)恐將是個(gè)大麻煩。
圖片中泰設(shè)計(jì)官網(wǎng)
收不到設(shè)計(jì)費(fèi)，只好“以房抵債”
深交所指出，中泰設(shè)計(jì)2018年至2020年前五大客戶占比分別為34.09%、38.01%和 31.27%，前五大客戶均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。要求公司結(jié)合主要客戶“三道紅線”等，進(jìn)一步說明主要客戶是否存在流動(dòng)性緊張、償債能力大幅度降低、失信被執(zhí)行的情況。
報(bào)告期內(nèi)中泰設(shè)計(jì)的主要客戶包括：融創(chuàng)、優(yōu)筑置信、首創(chuàng)、金隅集團(tuán)（601992.SH）、恒大、北大資源（00618.HK）、德商集團(tuán)、鑫苑、領(lǐng)地控股（06999.HK）等，均為知名房企。其中部分房企已經(jīng)暴雷或陷入流動(dòng)性危機(jī)，并出現(xiàn)將設(shè)計(jì)公司“拖下水”的情況。
一份廣州市白云建筑設(shè)計(jì)院的降薪通知廣泛流傳：因主要客戶恒大集團(tuán)以商票形式支付設(shè)計(jì)費(fèi)，從2021年2月至今大面積逾期，導(dǎo)致公司流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備短缺，決定從10月開始調(diào)整全體員工的預(yù)發(fā)，降幅區(qū)間在20%-40%，并希望員工理解支持，共克時(shí)艱。
房企暴雷殃及設(shè)計(jì)院
同為建筑設(shè)計(jì)公司，中泰設(shè)計(jì)的回款情況也出現(xiàn)了問題。截至2021年6月30日，中泰設(shè)計(jì)兩年以上應(yīng)收賬款余額為4535.16萬元。其中，對(duì)涉及置信、巴中置信、銀川置信等及其項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款，合計(jì)18個(gè)項(xiàng)目合同，兩年以上應(yīng)收賬款余額合計(jì)為2348.22萬元，已計(jì)提壞賬2252.06萬元。
為確保應(yīng)收賬款的可收回性，中泰設(shè)計(jì)與置信簽署了“以房抵債”協(xié)議，協(xié)議覆蓋應(yīng)收賬款金額合計(jì)為1694.6萬元；同時(shí)基于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)置信、銀川置信下的項(xiàng)目公司，根據(jù)訴訟判決情況，全額計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備。
紅星資本局梳理發(fā)現(xiàn)，銀川的一個(gè)置信房地產(chǎn)項(xiàng)目，用12套房產(chǎn)抵債489.73萬元，意味著每套均價(jià)僅40萬元出頭；四川巴中的一個(gè)置信項(xiàng)目，用11套房產(chǎn)抵債585.14萬元，每套價(jià)格約53萬元。這些“以房抵債”的房產(chǎn)雖然便宜，但部分地處偏遠(yuǎn)地區(qū)，在樓市調(diào)控壓力之下，這些房產(chǎn)如何處置變現(xiàn)，恐怕也是個(gè)大麻煩。
中泰設(shè)計(jì)另一大客戶恒大集團(tuán)同樣存在票據(jù)逾期，報(bào)告期內(nèi)逾期票據(jù)金額為459.85萬元。公司也通過采取“以房抵債”的方式，保障公司對(duì)恒大應(yīng)收設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)的可收回性。紅星資本局查詢發(fā)現(xiàn)，恒大主要用在貴陽開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目抵債，涉及貴陽市花溪區(qū)恒大溪上桃源住宅、貴陽市觀山湖區(qū)恒大金陽新世界商鋪、貴陽市花溪區(qū)恒大翡翠華庭商鋪等。
設(shè)計(jì)費(fèi)難收，于是“以房抵債”
此外，“以房抵債”還涉及了領(lǐng)地、藍(lán)潤等房企，公司客戶藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、鑫苑存在票據(jù)逾期的情形，但應(yīng)收票據(jù)金額較小。中泰設(shè)計(jì)表示，截至本回復(fù)出具日，公司其他主要客戶對(duì)公司的回款情況較為良好，“三道紅線”政策對(duì)主要客戶的影響未對(duì)公司的經(jīng)營構(gòu)成重大不利影響。
業(yè)務(wù)高度集中西南，公司稱合理
深交所要求中泰設(shè)計(jì)補(bǔ)充說明，報(bào)告期內(nèi)西南地區(qū)實(shí)現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入及占比；地域集中度高的原因及合理性；發(fā)行人是否具備拓展華夏業(yè)務(wù)的能力等。
中泰設(shè)計(jì)回復(fù)稱，由于服務(wù)的地域?qū)傩约俺杀镜仍颍ㄖO(shè)計(jì)企業(yè)普遍存在一定地域性。公司重點(diǎn)業(yè)務(wù)區(qū)域?yàn)槲髂系貐^(qū)，報(bào)告期內(nèi)（2018年至2021年上半年）主營業(yè)務(wù)收入中，西南區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的收入分別為2.64億元、3.19億元、3.42億元和1.69億元，占同期主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為91.63%、91.06%、87.21%和 85.81%。總體處于較高水平且持續(xù)增長，成為公司業(yè)務(wù)收入的主要區(qū)域。
報(bào)告期各期末中泰設(shè)計(jì)在手訂單中，來自于西南地區(qū)的訂單金額分別為4.05億元、4.51億元、5.89億元和6.50億元，占各期末在手訂單金額的比例分別為89.47%、82.71%、78.08%和 81.17%，仍處于較高水平。公司表示，基于業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃，在業(yè)務(wù)快速發(fā)展期間，地域集中度較高存在合理性，與同行業(yè)公司華陽國際（002949.SZ）類似，不存在重大差異。
公司表示，隨著西南區(qū)域外市場(chǎng)收入規(guī)模和在手訂單數(shù)量的增多，公司業(yè)已形成以西南為中心，布局華夏的市場(chǎng)格局。2018年至2020年公司在西南區(qū)域外分別實(shí)現(xiàn)收入2413萬元、3133萬元和5017萬元，各期末在西南區(qū)域外的在手訂單金額分別為4766萬元、9437萬元和1.65億元，復(fù)合增長率86.29%。今年上半年，公司在西南區(qū)域外實(shí)現(xiàn)收入2797萬元，在西南區(qū)域外的在手訂單 1.51億元。總體看來，西南區(qū)域外的營業(yè)收入占比、在手訂單金額占比均呈明顯上升趨勢(shì)。
深交所還要求公司披露，報(bào)告期內(nèi)的虧損合同及針對(duì)虧損合同計(jì)提相應(yīng)的預(yù)計(jì)負(fù)債。
部分設(shè)計(jì)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損
中泰設(shè)計(jì)披露，報(bào)告期內(nèi)公司存在部分虧損項(xiàng)目，共計(jì)24 個(gè)。產(chǎn)生虧損項(xiàng)目的主要原因包括：一是客戶未能如期取得土地、變更開發(fā)計(jì)劃或自身資金等原因?qū)е马?xiàng)目終止，進(jìn)而形成已結(jié)算項(xiàng)目收入無法彌補(bǔ)已產(chǎn)生的營業(yè)成本情形。
二是部分零星項(xiàng)目，因項(xiàng)目合同金額較小，導(dǎo)致項(xiàng)目收入無法覆蓋項(xiàng)目已發(fā)生的成本。紅星資本局注意到，部分前期概念方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目合同僅有區(qū)區(qū)幾萬元，這種很容易導(dǎo)致虧損。不過也有部分較大合同產(chǎn)生了虧損，如圓中嘉華彭山長壽湖設(shè)計(jì)項(xiàng)目，合同金額589.33萬元；中鼎中央城·玉林院子設(shè)計(jì)項(xiàng)目，合同金額243.86萬元，這些項(xiàng)目合同目前均已終止。
紅星新聞?dòng)浾?李偉銘
編輯 余冬梅
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