我國倉儲物流公募REITs已開啟試點
按照底層資產劃分，我國首批試點公募REITs中的中金普洛斯REIT及紅土鹽田港REIT均屬于倉儲物流類。模式上兩者傾向于日本、新加坡模式，即單支REIT倉庫數量較少、單倉面積較大。收益上兩者預期年現金流分派率位于4.3％-4.8％區間，上市后二級市場呈小幅溢價。
受全球化浪潮、消費市場提質升級、電子商務穩步拓展等多重影響，我國物流地產市場蓬勃發展
1.因具備租戶組合及租金收入相對穩定、土地價格較低等特點，我國一線城市物流地產整體投資回報率（6％-8％）較購物中心（4％-6％）、長租公寓（2％-3％）等資產更高。2.伴隨著全球產業鏈上下游協作程度加深，跨境貿易對物流企業運輸效率及倉配能力提出更高要求，進一步拓寬物流地產行業發展空間。3.國內居民消費升級下電商及快遞行業高速發展，推動物流地產需求加速釋放。4.近年來China就稅收、供地、融資等方面對倉儲物流行業扶持力度加強，利于加速構建高質量物流基礎設施網絡體系，促進經濟轉型升級。
相較于強勁市場需求，我國物流地產發展現狀仍具備較大提升空間
1.當前我國已具備一定規模的工業倉儲用地，但物流地產結構性問題愈發凸顯：人均倉儲面積尤其現代化倉儲面積仍較海外發達China有一定差距；冷鏈物流行業市場集中度偏低，行業內缺乏主導企業。2. 新入局企業面臨優質地塊稀缺、新增地塊開發成本較高等挑戰。3.此外城市擴容改造下原有物流用地受拆遷影響加速縮減，土地置換時間成本較大；同時低標倉升級改造受限于規模及規劃審批效率。
海外典型物流地產REITs產品介紹
從海外發達經驗來看，1.物流地產公募REITs于疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力。近年來股息率位于3.6％上下且波動率較低，吸引大量China主權基金、養老基金及保險資金等長期資本入局。2.業務規模及運營能力是物流地產可持續發展的重要保障，公募REITs為物流地產提供重要金融支持，融資渠道的打開加速行業整合力度。
市場需求及消費升級傾向下，預計我國物流地產行業集中度加劇或成為必然趨勢
1.部分主流房企已通過合資、戰略合作、收并購等形式陸續打入物流地產市場。除自身多元化轉型升級需要外，物流地產與生俱來的“地產基因”及行業供需不匹配等因素驅動房企開辟物流地產新賽道。2.我國物流資產多為市場化企業持有，相比于基建項目，物流標的資產證券化操作可行性更強。可以預見于國內公募REITs加速起航的背景下，物流地產行業集中度加劇或將成為必然趨勢。
風險分析：物流地產經營風險；流動性風險；政策推進不及預期風險；終止上市風險。
本文源自光大證券研究
